핵심 포인트

• ① 토지 매입. 시행사가 토지 매입 자금이 없어 매매대금의 10%만 계약금으로 마련해 토지 소유자와 매매계약을 체결한다.
• ② 브릿지론 조달. 시행사가 계약금 잔여분을 구하러 금융기관을 찾아가지만 보증인을 요구받아 부동산 신탁회사와 신탁계약을 맺는다. 신탁회사가 보증을 서면 금융기관은 대출금을 시행사가 아닌 신탁회사에 지급하고, 신탁회사가 이를 받아 토지 소유자에게 잔금을 치른다. 여기가 병목이다 — 시행사에 자금력이 없는 케이스에서는 신탁회사가 보증과 자금 관리를 도맡아, 대출금이 시행사를 거치지 않고 신탁회사를 통해서만 흐른다. 진행자는 '여기서 가장 중요한게 부동산 신탁 회사'라고 짚고, 신탁회사가 대출금 관리뿐 아니라 시공사가 중도 이탈하면 6개월 내 재선정까지 맡는다고 설명한다.
• ③ 본PF 대출·공사비 지급. 부동산 신탁회사가 금융기관에 토지매입비·건설비·건축비를 합친 본PF 대출을 신청한다. 대출금이 나오면 먼저 브릿지론(토지매입비 대출)을 상환하고, 남은 금액으로 시공사에 건설비·건축비를 지급한다.
• ④ 분양·대출 상환. 시공사가 완공한 아파트를 분양대행사가 매수자에게 분양하고 분양대금을 받으면, 부동산 신탁회사가 이 현금을 모아 금융기관에 PF 대출금을 상환하면서 프로젝트가 마무리된다.
• ⑤ 시공사 선정 (보증 요건, 케이스2 예시). 시행사에 건축비가 없고 시공사가 대형 건설사인 경우, 금융기관은 토지 담보만으로는 대출액이 부족하다며 보증인을 요구하고, 시공사가 대형 건설사이면 그 자체로 보증을 설 수 있다고 설명한다.
  선 회사 — GS건설 — 대형 건설사 예시 — 자체 신용으로 대출 보증을 설 수 있는 시공사군 · 현대건설 — 대형 건설사 예시 — 자체 신용으로 대출 보증을 설 수 있는 시공사군 · 삼성물산 — 대형 건설사 예시 — 자체 신용으로 대출 보증을 설 수 있는 시공사군
• ⑥ 금융기관 (대출 창구 예시). 시행사가 건축비 대출을 받으러 찾아가는 금융기관의 예로 시중은행을 든다.
  선 회사 — 우리은행 — 예시로 언급된 대출 금융기관 · 하나은행 — 예시로 언급된 대출 금융기관 · KB국민은행 — 예시로 언급된 대출 금융기관

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